25/08/2022 às 15h55min - Atualizada em 28/08/2022 às 00h01min

Novo paradigma nos Índices de Aluguel: acabou o reinado do IGP-M?

Por Nikolas Nissel

SALA DA NOTÍCIA Adriane Garotti

Fonte: TM3 CAPITAL, IBGE, FGV.

No segmento de aluguel é comum utilizar-se de um indexador para o reajuste dos valores acordados. O mais comum indexador de reajuste é o IGP-M, inclusive apelidado de índice do aluguel, mas, recentemente, isso vem mudando. 

O COVID-19, além de deixar sua marca na economia mundial, expôs uma série de fragilidades em como nos preparamos para imprevistos. Neste caso, tivemos um descasamento na cadeia de oferta, que reverberou em todos os setores, e um estímulo monetário que, de maneira mal balanceada, nos puniu severamente em câmbio e em inflação.

O resultante problema concentrou-se no aumento de preços de variados produtos, alguns muito pontuais, mas que possuem pesos relevantes nos índices – notadamente o INCC e o IGP-M. Abaixo observamos um gráfico destes índices comparados com o IPCA, indicador de inflação do IBGE.

Repara-se pelo gráfico que o IGP-M teve uma variação muito superior à inflação, na ordem de três vezes. Além disso, o índice de maior peso no próprio IGP-M, o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), de 60% na composição, teve uma variação de 20,57% no ano de 2021. Este tipo de variação muito acima de outros preços acaba provocando a seguinte ponderação: por que o IGP-M é o índice dos aluguéis?

Desde a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), é prevista a correção do aluguel por um índice, mas não especifica-se qual. Naquela época, existiam dois principais índices de inflação, o IPCA e o IGP-M que não possuíam divergência relevante. Acredita-se que pelo IGP-M ser um índice calculado por uma instituição privada, a FGV, era mais confiável por não ter chances de influência do poder público como o IPCA e, portanto, era amplamente utilizado. Além da confiabilidade, os reajustes normalmente ocorriam no início do mês e, deste modo, IGP-M era uma facilidade por ser divulgado no final do mês de referência. 

Após o Plano Real, no entanto, este começou a apresentar uma divergência mais relevante, puxado principalmente pelas commodities e produtos dolarizados, causando uma verdadeira dor de cabeça tanto aos inquilinos quanto aos proprietários.

Em tese, o aluguel é nada mais que um serviço prestado e, portanto, deveria seguir a teoria de preços, baseada em oferta e demanda. Efetuar uma negociação com uma frequência a respeitar tal tese, no entanto, acaba sendo inviável. Como uma proposta de solução, foram criados os índices FIP-zap, baseado nos anúncios de aluguéis residenciais, e o IVAR-FGV, índice utilizando a variação dos valores estabelecidos em contratos de locação. Atualmente utiliza-se com mais frequência o IVAR, pela alta defasagem causada entre os preços anunciados e os efetivamente realizados.

E os aluguéis comerciais? Normalmente utilizava-se IGPM ou IPCA pois eles são índices utilizados nas estruturas de dívida de empresas. Usar os mesmos índices permite uma maior flexibilidade para negócios em crescimento. Para o incorporador do imóvel, no entanto, faria mais sentido utilizar o índice de preços para construção civil, o INCC, com um pensamento de custo de substituição do imóvel (o custo de construir um novo imóvel de igual propósito). 

Similarmente à situação anterior, incorporadoras hoje estão emitindo dívidas para financiar novos projetos em forma de CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), cujos indicadores hoje são primordialmente o IGP-M e IPCA. 

Acredita-se que o indexador para aluguéis comerciais, principalmente de grande porte como galpões logísticos e lajes corporativas, irá convergir ao uso do IPCA. Vimos um grande movimento de renegociação dos aluguéis para alteração ao IPCA tanto pela imprevisibilidade do IGPM e a amortização da estrutura de dívida das empresas serem majoritariamente atreladas também ao IPCA. 

Já para os aluguéis residenciais, acredita-se numa maior preferência dos proprietários pelo IPCA, pois sua variação não tem risco de estagnar por uma “esfriada” no mercado imobiliário, diferentemente dos inquilinos, que por esta mesma razão vão preferir o IVAR. 

 

*Nikolas Nissel é Head de Real Estate da TM3 Capital


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